- 要投资的房产到底该不该装修？
- 近年来有想创业的想法，想做家装方向的项目，有没有了解行业前景如何的？
要投资的房产到底该不该装修？
未来投资房产有一个说法，叫做：
“心灵鸡唐”五要素：
我国重点城市：国家政策倾斜的区域中心城市，一线首选，二线城市要精确选择，二线以下除非是日常自住，请放弃投资；
核心地段：该城市力推的发展方向（城区），从中选择5年内有巨大潜力的配套住宅街区；
大户型：4房以上，1梯两户，南北通透大平层最佳；
学区房：我国教育***极不均衡，选最好的城市的最好小学的学区房；
精装修：不要选择清水，性价比太低。
上述五要素缺一不可，全部齐备的房产才值得投资。
答案很清楚：
买精装房。
这是个好问题。本质上，我们需要精算一下，影响投资回报的几个因素：第一个是租金。装修过的房子，租金当然比毛坯房要高，可能也更好租；第二个是售价。装修好的房子，卖相也好，可能可以卖到更高的价格，或者能更快卖掉。但是也要衡量装修的成本，再和装修的收益进行比较，计算回报率到底怎样。
为了出租的装修，意味着这套房子是长期持有的，大多数情况下，适度的装修还是有必要的。但是，一定要结合产品类型和意向租客群体，来决定花多少钱装修。
比如：郊区的4房，每平米的租金单价不会高，那就没有必要装修的很高档。通常家具会简配，甚至有的连衣橱都不配，管线不走暗线，厨卫吊顶也不做，内墙乳胶漆都不用，地面用最廉价的纸地板。这类出租房源面向的租客群体是年轻、收入有限、在市区上班却只租得起郊区的小白领或者在本地打工、做快递、外卖、司机、施工等社会工种的流动人口群体，完全不会为任何附加值买单，所以装修预算要精简到最低，工期要缩短到最短。而市区的1房或2房，就可以装的比较精细，租给高收入的人群，实现附加值。有些相当高单价的区域，甚至可以配备地暖、净水等高档设备。这类租客本身也会比较爱惜房子，装修的折旧会相对慢些。对于这类市区的房子，需要根据板块、产业、房型等要素，精准定位好目标客户群体，进行有针对性的装修。具体到装修材料的选择，完全没有必要***用一线大牌的产品。无论是最开始的水电改造，还是瓷砖地板，以及家具家电的选择，都要遵循经济实用的原则，买成熟的二线品牌就可以了。通常我们都会使用入门级的型号，具备简单、大方的外观和高性价比。
卖房装修的最高境界，是羚羊挂角、无迹可寻，完全一比一模仿自住装修的观感，不但不能让意向买家看出来“这是专门为了卖房特意做的装修”，还要让意向买家觉得“这套房子一天都没有住过人”。如果能同时做到这两点，不愁房子卖不出高价。
我看过很多为卖房打造的装修，俗称“凤变冰”，虽然观感非常赏心悦目，但是刻意为之的痕迹是在太明显了。比如：床单会铺的很整齐，上面放上四个大枕头和两个小抱枕，写字台上再放上一盆***花、一个相框，餐桌上桌布叠成菱形，刀叉餐盘摆放的整整齐齐，墙上到处都是挂画，茶几下铺好绒毯，当然，还有造型千篇一律的廉价吊灯和配饰。这种风格的装修，在几年前还是比较吃的开的，可是，今时今日的市场上，这种模式的装修实在是多如牛毛，时不时就能看见一套，甚至偶尔一个板块会有好几套这样的房子。买家总是看这样的房子，心里难免会犯嘀咕：这做的也太***了，套路感也太明显了，我有那么好忽悠吗？
如果一套房子很急卖，需要抓住市场的行情实际，比如春节刚过的那一段小阳春，那么把东西搬空，保留基本的家具家电，甚至维持近似的毛坯状态。实在坏了的地方要么搬走，能快速修复的就赶紧修复，然后认真做一下保洁，就可以挂牌卖了。
如果有时间进行细致的准备工作，那么对于总价不高的小房子，只要把硬装扎扎实实地做好，达到类似开发商精装修交付标准，即配备热水器、暖风机、厨房橱柜、台盆龙头、抽油烟机、灶台等基础的厨卫装置，就可以了。家具家电和窗帘之类的其他软装其实是可以不配的，这样反而会显得房子比较大，空间感好。全屋风格可以选择淡暖色调，这是最百搭的，受众最广，绝大部分买家都看的中。
对于高总价的大房子，特别是高单价的区域，可以考虑精装，家具家电全配。风格上可以考虑现代简约，基本上所有买家都不会排斥这种风格。但是请注意，千万不要配置上面提到的那些软装配饰，这样就能给买家留下这样一个印象，[_a***_]“这套房子确实是房东买来自己住的，只是出于种种原因，现在不得不卖，这些装修都相当于送给我，我可能捡了个便宜”，而不是浓浓的套路感。
所谓投资的房产，主要是指买房后用于出租的房子。用于出租的房子是装修还是毛坯，这主要取决于房东个人的性格。房子的主人，如在居住方面比较讲究的，一般会将房子装修、再配些合适的家俱电器后出租。经济条件比较好且喜欢整洁的租客，也通常愿意租装修房。这样，房东装修后出租，租金收益比较高，租客居住在装修的房子里舒适度也比较好，而且会爱惜房子，平时对房子整理的干干净净。房子的主人，平时自己居住的家庭卫生环境一般，那么其用于出租的房子通常也不会装修，往往以毛坯房形式出租，对租房的人要求也不会高。
近年来有想创业的想法，想做家装方向的项目，有没有了解行业前景如何的？
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